城市更新投资风口开启，资金平衡问题凸显

随着城市更新项目的推进，一个价值15万亿的投资机会正在浮现。根据第一财经7月8日的报道，城市更新不仅关乎改善民生，也是推动经济增长的重要策略。尽管如此，资金平衡问题仍是城市更新面临的最大挑战。

2026年，城市更新已成为房地产市场政策的核心。《求是》杂志多次强调城市更新的重要性，从基础设施优化到“好房子”建设，城市更新被视作释放投资潜力的关键。预计下半年，楼市政策将保持积极态势，以促进市场稳定和投资增长。

根据国家统计局数据，今年前五月全国房地产开发投资同比下降16.2%，表明房地产行业仍需从底部复苏。城市更新项目周期长、回报慢，社会资本参与度不高，地方政府财政压力大，资金缺口问题突出。

为应对资金平衡难题，我国已出台首个《城市更新“十五五”规划》，并由住建部等四部门详细介绍相关政策支持。今年国家发改委安排中央预算内投资970亿元支持城市更新项目建设，同时安排超长期特别国债1600亿元支持城市地下管网建设改造。

然而，城市更新项目的资金平衡并非易事。中指研究院研究总监吴建钦指出，城市更新项目的资金平衡问题在于如何将公益性、准经营性和经营性项目有效结合。各地实践显示，主要有三种模式：财政资金+专项债+政策性金融模式，专项借款+专项债+商业贷款+土地收益平衡模式，以及城市更新基金+资产运营+REITs/ABS退出模式。

城市更新不仅是房企的新战场，也是其能力重构的新赛道。吴建钦认为，央企和地方国企将承担更多片区统筹和项目实施的角色；民营房企则可发挥市场化优势，参与产品打造和社区更新；商业运营商、园区运营商和资管机构的重要性也将提升。

在城市更新赛道上，不同性质的房企将扮演不同角色。央国企主要承担市政基础设施投资，地方国企则吸引社会资本进入盈利性运营领域。市场资本的参与，需要政府资本与物业所有人让渡相应权益，为市场资本预留可盈利的经营性物业。