房地产市场调整效果显著，核心城市库存周期缩短
根据最新的机构数据，我国房地产市场在去库存方面的努力已经开始显现成效。尤其在一些核心城市，新房库存周期已经缩短至不足一年，显示出市场供需关系正在逐步改善。
截至今年上半年，全国30个重点城市的商品住宅狭义库存去化周期平均为23.9个月。其中，杭州和合肥的库存周期甚至低于一年，而长沙、宁波、成都、长春、上海和天津的库存周期也不足20个月。狭义库存指的是已批准预售但尚未售出的商品住宅面积，如果去化周期低于一年，则意味着在不考虑新增供应的情况下，现有待售商品住宅能在一年内售罄，表明部分城市的新房库存已进入合理的区间。
新房去化周期的衡量标准
新房去化周期是指以当前销售速度计算，库存新房销售完毕所需的时间，这个指标能够衡量市场的供求健康状况。如果去化周期低于6个月，市场则被认为是库存紧张；如果超过18个月，则市场处于供过于求的状态。通常情况下，6至12个月的去化周期被视为市场健康的状态。
根据普睿数智的数据，截至2026年6月30日，重点30城市的狭义库存去化周期为23.9个月。特别是杭州、合肥、上海和天津，如果按照近6个月的月均去化面积计算，这些城市的去化周期将进一步降低，显示出当地市场近期表现较好，去化速度加快。
例如，在合肥，克而瑞安徽区域报告显示，上半年商品住宅市场处于去库存通道，6月份的去化周期（按6个月计算）缩短至10.6个月，去化压力有所改善。合肥内部不同区域的去化周期也存在显著差异，其中蜀山区近6个月的去化周期约为23.8个月，而经开区则为5.5个月，显示出不同区域的市场表现差异。
供给端的严格控制
合肥居住用地供应连续四年下降，2026年计划供应规模为200公顷，较2022年的峰值下降了72.7%。商品住宅供应也持续缩减，从2021年到2025年，供应面积从499.7万平方米降至192.7万平方米。
杭州方面，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，按近12个月的月均销售面积计算，杭州新房短期库存出清周期为8.8个月，主要得益于需求韧性与供应节奏的相对匹配。杭州的数字经济、人工智能等先导产业的集聚效应持续释放，对高素质人才形成了较强的吸引力，住房增量需求得到了坚实的支撑。
楼市去库存仍需努力
尽管楼市去库存已初见成效，但全国商品房待售面积仍处于较高水平。国家统计局数据显示，2026年5月末，全国商品房待售面积为7.72亿平方米，同比下降0.4%，已连续3个月同比下降。其中，待售3年以下面积5.72亿平方米，下降2.8%，降幅大于总量。
曹晶晶指出，自今年3月以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月以来的持续增加态势，供给端“控增量、去库存”的效果正在逐步显现。此外，2022年以来，住宅新开工面积持续小于销售面积，今年1至5月依然保持此趋势，推动楼市库存规模逐步回落。
易居研究院表示，随着市场深度调整，过去“房子太多”、“库存积压”的情况正在好转，库存总量扩大的势头得到有效遏制。虽然当前库存规模仍处于历史高位，但存量房源正在被逐步消化。同时，当前新供项目数量较少，且更多偏向“好房子”项目，有助于市场加快消化。
不过，当前楼市的去库存进展，大多是靠“控供给”带来的被动消化，并非市场销售速度大幅提升。尤其是部分三四线城市新房市场销售速度放缓，去化周期仍处于高位。克而瑞数据显示，截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。其中，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。
“整体来看，三四线城市去化周期的普遍高位，与市场需求疲软、成交活跃度不足密切相关，未来去库存仍是这些城市面临的长期挑战。”该机构称。
除了去化周期普遍较长的三四线城市，部分核心城市的内部市场也在分化，难卖的多为“老库存”。以天津为例，普瑞数智天津报告显示，当地1038万平方米的新房存量中，有56.8%的库存属于“惰性库存”，即顺销状态下月均去化面积不足1000平方米以及近6个月无成交的项目。
易居研究院也表示，土地市场从供给端缩量，客观上减少了潜在的库存空间。但也要看到，当前许多城市仍面临一二手房尚未完全联动的局面，二手房交易的高峰并未对新房形成较为明显的转化效应。后续仍需进一步挖掘潜在需求，增强新房的购买力，更好推动新房销售和去库存。
曹晶晶认为，当前房地产市场尚处调整过程中，仍需供需两端协同施策。供给端应结合城市实际销售情况，合理把控宅地出让节奏，同时加快存量商品房和闲置土地盘活利用；需求端应持续优化交易环境和信贷支持，打通住房置换链条，推动真实居住需求有序释放，促进市场供需关系逐步改善。