2026年上半年土地市场多极分化，'地王'现象再现

在2026年上半年的土地拍卖市场中，全国住宅用地的供应持续紧缩，与此同时，核心城市的土拍市场却呈现出高热状态，'地王'现象层出不穷。据丁祖昱评楼市的统计数据显示，本年度36个重点一二线城市的土地拍卖中，至少有14个板块的单价'地王'诞生，涉及城市包括深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙及广州等。

深圳在本次土拍中表现尤为突出。6月5日，南山区粤海街道一块住宅用地经过了激烈的291轮竞价，最终由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率达150.74%，楼面单价10.87万元/平方米，创下深圳住宅用地楼面单价的新纪录，较2025年的单价'地王'高出29%。

杭州的土拍市场也不甘示弱，6月26日，12家房企竞逐滨江区永久河单元地块，经过243轮的竞价后，楼面价达到了5.16万元/平方米，刷新了长河板块单价记录，并创下了上半年杭州宅地楼面价的新高。苏州工业园区金鸡湖畔宅地在5月29日经过74轮竞价后，以中海溢价30%竞得，楼面价达到6.9万元/平方米，成为苏州的单价地王，也是江苏省楼面价最高的住宅地块。

这些拍出高价的地块普遍具有核心地段、低密度、中小体量等特点。克而瑞地产研究指出，上半年的高溢价地块多位于城市核心区，其中部分区域的宅地已长期未供应；同时，多数地块容积率低，自然适合建设低密大平层、洋房等高端产品形态。此外，地块的用地面积一般较小，降低了房企的决策风险。

根据克而瑞数据，2026年上半年，典型15城涉宅用地的平均溢价率达到了13.23%，6月份更是升至30.13%。一线城市的平均溢价率为14.7%，6月份上涨至63.39%，远超核心城市的平均水平，成为本轮高溢价行情的主要推动力。

尽管土拍市场热度高涨，但与楼市整体行情似乎有所背离。全国楼市仍处于止跌回稳的过程中，除核心城市的二手房及改善型新房外，许多地区的楼市成交仍显低迷。在此背景下，房企为何愿意在核心城市高价拿地？中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析称，多个城市的土拍升温，核心地块溢价率和楼面价记录屡创新高，主要原因有两方面：一方面是地方政府加大核心区低密优质地块的出让，稀缺性增强了竞争；另一方面是房企在面临去化压力和利润考量时，将资源集中投向高能级城市核心区域，以抵抗市场波动。

价格管制的系统性放宽为房企提供了更大的盈利空间，同时“好房子”政策的推出也提高了对未来产品价格的预期。然而，这些'地王'项目在开发上也存在隐忧。克而瑞指出，在部分核心城市，售价的'天花板'是客观存在的，房企需要在地价、建安成本与限价之间寻找盈利平衡，过度堆砌配置可能会挤压利润空间。同时，高端产品的品质兑现存在不确定性，如果实际交付的品质与市场预期不符，可能会影响项目的口碑和去化速度。

上半年土地市场的分化现象加剧。据中指研究院数据，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出规划建面15885万平方米，同比下降20.9%；累计成交面积12741万平方米，同比下降23.7%；土地出让金合计5447亿元，同比下降31.4%。这表明，上半年300城住宅用地的供应和成交均下降两成，土地出让金下降三成。

克而瑞认为，2026年以来，各地继续实行“控增量”的政策，行业去库存力度加大。上半年，二三线城市积极响应“控增量”要求，减少房地产用地供应，尤其是二线城市，由于在2021年前的扩张周期中供应了过多的土地，现在的控制力度更大。

在控制土地供应总量、平衡楼市供需的同时，土地成交的整体价格也在下降。克而瑞数据显示，上半年全国300城招拍挂出让的纯住宅用地，平均成交楼面价为4457元/平方米，同比下降16%，其中一二线城市分别同比下降13.8%和11%。

由此可见，本轮'地王潮'并非普遍上涨，而是市场'极致分化'的体现。在另一面，一些三四线城市的土地市场几乎'冰封'，成交规模明显下滑，甚至出现流拍现象；整体地价并未上涨，反而下降，这也间接证实了这一事实。

克而瑞总结，上半年房企高价拿地，并非上一轮行业周期'地王潮'的简单重演，而是行业深度调整期，对确定性、入场资格、生存权的争夺。核心城市核心地段具备稳定的去化预期，被视为资金避险的'确定性资产'。

从城市层面看，上半年全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达到61%，杭州、上海、北京出让金分别为432亿元、395亿元、340亿元，广州、深圳出让金均接近300亿元，行业资金高度集中于核心城市。

从企业层面看，上半年22城累计拿地金额中，央国企占比为54%，一线城市及厦门等地央国企占比甚至超过60%；地方国资占比25%，较2025年全年降低6个百分点，托底效应逐渐减弱；民企占比17%，整体处于较低水平。

总体而言，上半年土地拍卖市场呈现出'规模收缩、热度分化、地价平稳'的特点。展望未来，土地供应端'控量提质'的基调不会改变，一线及强二线城市核心区有望迎来更多优质住宅用地，以稳定预期；而三四线城市及一二线城市的郊区，土地市场仍将面临压力。