香港学生住宿紧张，写字楼改造成为投资新趋势

近期，香港学生宿舍的紧张状况促使投资者将视线投向了写字楼等商业物业的改造。根据市场机构的估算，2025/26学年，学生床位短缺数量将超过7万个。在此背景下，新加坡及香港本地资金在6月上旬连续购入多处物业，计划改建为学生宿舍，其中部分物业为写字楼。

由于市场上可改造的存量酒店资源有限，加之旅游业的回暖导致资产价格上升，投资者开始将目光转向写字楼等商业物业。据仲量联行统计数据显示，2025/26学年学生住宿床位短缺约7.63万个，预计到2029/30学年这一数字将翻倍至约14.7万个，远未达到预期的需求。因此，预计未来几年学生宿舍的需求将保持强劲。

新加坡上市公司伟合控股（Wee Hur Holdings）近期宣布收购香港九龙的One Bedford Place物业，并计划将其改建为拥有500个床位的学生宿舍。同时，香港的晶苑集团也计划收购两处物业，并将它们改建为学生公寓。这两笔交易均涉及商业写字楼。

与过去相比，改造存量酒店为学生公寓因其高效率、低改造成本和快速投入运营的优势，成为香港市场上的优质投资选择。然而，随着优质酒店存量的减少和旅游业的复苏，酒店改建为学生公寓的利润空间正在缩小，业主出售酒店的意愿也在降低。

市场上对可改造的商业物业（如写字楼等）的投资兴趣增加，尤其是私募基金、家族办公室、本地发展商和长线机构资金。这些投资者更关注获取灵活且价格更具吸引力的物业。香港政府提出的“城中学舍计划”也简化了审批程序，降低了写字楼改建宿舍的监管门槛，进一步推动了这一趋势。

然而，写字楼改造为学生公寓面临的挑战更多，成本也更高。主要成本差异在于窗户设计、机电系统改造，尤其是供水及排污设施，以及外墙翻新或升级工程等。尽管如此，由于部分写字楼以大幅折让价出售，整体发展成本可控，且预计五年投资期内的目标内部回报率可达15%至18%，仍具有吸引力。

业内预计，未来可改造的物业类型将进一步扩大，包括住宅公寓大厦、甲级写字楼、活化商厦及部分零售物业。这一趋势有助于消化商业地产存量，提升资产流动性，并推动市场结构转型。