一线城市租金稳步上涨，住宅租赁市场进入分化新阶段
近期，中国一线城市的住宅租金市场出现了连续四个月的上涨，标志着市场正从过去的普遍下跌趋势转向分化修复的新阶段。据中指研究院的数据显示，2026年上半年全国重点50城住宅平均租金虽然累计下跌0.56%，但相较于去年同期跌幅已有所收窄。
具体来看，今年6月份全国重点50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比微涨0.08%，同比下降2.82%。市场在春节后表现平淡，但在“返工潮”推动下，3月租金由跌转涨。4至5月需求释放减缓，租金逐步回落，而6月“毕业季”的到来使租金再次环比上涨。
上半年的波动修复行情中，上海、深圳、北京等8个城市租金累计上涨，相比去年同期增加了7个，而42个城市住宅租金累计下跌。其中，温州、厦门等7个城市累计跌幅超过2.0%，西安、南京等20个城市累计跌幅在1.0%至2.0%之间。而一线城市租金修复信号最为明显，上半年平均租金小幅上涨0.60%，结束了两年的调整态势，其中上海、深圳、北京已持续4个月环比上涨。
二线和三四线城市住宅平均租金分别累计下跌1.20%、0.79%。市场分析认为，尽管当前重点城市住宅租金仍延续小幅下跌态势，但经过过去几年的价格调整，市场下行空间已逐渐收窄。需求的刚性以及保租房租金的“定锚”效应，使得租金波动幅度明显放缓。
随着全国高校毕业季的到来，租赁市场步入了传统旺季。2026届高校毕业生规模达到1270万人，创历史新高。一线城市及部分强二线城市凭借完善的产业体系和充足的就业岗位，有望集中释放相关刚性租房需求。
在供应端，保租房供应规模的变化对市场价格有间接影响。国信证券指出，“十四五”期间保租房硬性指标650万套，实际完成量870万套，保租房租金通常较市场租金低20%至30%，对市场租金造成压制。但“十五五”期间并无硬性指标，供给端压制减弱，有利于租金的改善。
中指研究院还提到，2026年各地保租房筹集目标普遍降低，各地保租房的筹建重心已从规模扩张转向精准保障，注重结构性优化与质量提升。“十五五”时期，保租房工作重心转向“优存量、提质量”，强化供需精准匹配、存量盘活及规范发展。
从需求端看，克而瑞长租表示，2025年核心15城新增常住人口规模约98万人，流动人口规模超400万人，成为区域性租赁需求的新增长点。2026年作为“十五五”规划的开局之年，住房租赁市场正转向以质量提升和规范运行为核心的新阶段，中央及地方政府正从供给与需求两端协同发力，降低新市民、青年人才等重点群体的租住负担。